每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

邦地產(chǎn)記者 楊羚強(qiáng)

今天，上海市公積金管理中心發(fā)文，決定松綁住房公積金貸款政策。對(duì)于購(gòu)買首套住房或改善型第二套普通住房使用住房公積金貸款的購(gòu)房者，個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元；繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。

個(gè)人使用公積金貸款,購(gòu)買首套或改善型第二套普通住房的最高額度將增加20萬(wàn)至60萬(wàn)元，家庭使用公積金貸款,購(gòu)買首套住房或改善型第二套普通住房的最高額度將增加40萬(wàn)至120萬(wàn)元。

上海市公積金管理中心也對(duì)購(gòu)買改善型第二套非普通住房的公積金貸款最高額度作出調(diào)整。其中個(gè)人使用公積金貸款,購(gòu)買改善型第二套非普通住房的最高額度將增加20萬(wàn)至50萬(wàn)元，家庭使用公積金貸款購(gòu)買改善型第二套非普通住房的最高額度,同樣將增加40萬(wàn)至100萬(wàn)元。

另外，上海市也對(duì)二手房公積金抵押貸款年限作出調(diào)整。此前二手房房齡超過(guò)5年，貸款年限最高只能15年，現(xiàn)在6到19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長(zhǎng)貸款年限由不超過(guò)15年調(diào)整為35年。

公積金貸款額度的大幅提高，對(duì)消費(fèi)者而言，可以用更低廉的信貸成本購(gòu)房。目前公積金貸款利率五年以下的是3.5%，五年以上的是4.0%。而五年以上的商業(yè)貸款利率是5.75%，五年以下的貸款利率是5.9%。從這個(gè)角度看，上海公積金貸款額度的增加，相當(dāng)于給個(gè)人房貸打了六七折。

德佑鏈家研究部測(cè)算，調(diào)整后，每戶最高貸款額度120萬(wàn)元，可以多貸款40萬(wàn)元的公積金貸款。而這部分貸款本來(lái)是需要用銀行的商業(yè)貸款來(lái)買房的。以基準(zhǔn)利率、等額本息來(lái)計(jì)算，還款年限10年的，每月少還款370.95。還款年限為20年的話，每月還款支出減少418.78元，按30年來(lái)計(jì)算的話，每月還款額減少462.89元。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，本次調(diào)整力度比較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)降息，不過(guò)也可以看到，有補(bǔ)充公積金的客戶在30%左右，所以綜合考量，短期內(nèi)為樓市帶來(lái)一成左右增量。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告則認(rèn)為，從去年市場(chǎng)表現(xiàn)看，大部分城市公積金調(diào)整后，能在短期數(shù)月內(nèi)促進(jìn)快速成交。比如佛山、無(wú)錫、長(zhǎng)春、蘇州、濟(jì)南等城市，在公積金放寬調(diào)整之后的2-3個(gè)月內(nèi)，均出現(xiàn)了成交量上漲的情況，但之后成交量便恢復(fù)正常。由此可見，公積金政策調(diào)整能在短期內(nèi)刺激購(gòu)房需求釋放，但非長(zhǎng)久之計(jì)。即使現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)嚴(yán)峻，降低住房公積金門檻也不能異化成單純的救市工具，其改革追求不能變。

事實(shí)上，去年上海的公積金貸款曾一度出現(xiàn)發(fā)放周期延長(zhǎng)現(xiàn)象，現(xiàn)有的公積金存款余額是否足以滿足新增的公積金貸款需求也存在一定的疑問(wèn)。所以政策雖美，能否享受到這么多的優(yōu)惠，還真不好說(shuō)。