每經(jīng)編輯 王婷婷    

每經(jīng)實習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

今日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從國土資源部官方網(wǎng)站獲悉，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），要求進(jìn)一步加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)分類管理，合理優(yōu)化住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》在“合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模”、“優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”、“多渠道籌措保障房源”、“加強(qiáng)聯(lián)動管理與監(jiān)督”等方面做出的指示。

多名業(yè)內(nèi)專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，兩部委文件是對政府工作報告“分城施策”“支持改善性購房需求”“存量房轉(zhuǎn)為保障房”等方針的具體詮釋。

對土地和住房供應(yīng)控總量、調(diào)結(jié)構(gòu)的思路符合實際，更重要的是能穩(wěn)定市場預(yù)期，穩(wěn)定市場價格和供求。在房地產(chǎn)對國家經(jīng)濟(jì)拉動弱化的趨勢下，以存量房回購保障房的方式也一舉兩得。

“但有待金融層面降首付、調(diào)利率的政策跟其他部門政策聯(lián)合，才能更完善和更具實效。在‘穩(wěn)定住房消費、支持自住需求’的基調(diào)下，相關(guān)部門和省市政府會相繼出臺放松性文件。”

控總量、調(diào)結(jié)構(gòu)新政穩(wěn)定市場預(yù)期

“兩部委的文件，大思路是對的，符合政府工作報告的要求。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時如是評價。

對于《通知》要求，對住房和其用地供應(yīng)規(guī)模“有供、有限”，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例。住房供過于求的，要適當(dāng)控制，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

朱中一指出，根據(jù)政府工作報告的指示，今年的一項重大任務(wù)是對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和完善，具體的一方面就是增加有效供應(yīng)，盤活存量。在供應(yīng)方面，不少住宅用地供大于求的城市，應(yīng)該調(diào)節(jié)，其他城市應(yīng)該注意增加有效供應(yīng)，盤活存量。

“對于有些存量過剩的城市，除了減少供應(yīng)的方法，還應(yīng)該注意的是對改變用地的用途的指示。”

合富輝煌房地產(chǎn)研究院院長龍斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，《要求》第二條提到“有些縣市可研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。”這一方面體現(xiàn)了今年很重要的“分城施策”的政策，一方面則是對過剩的存量，找出了另一種方法。畢竟降低供應(yīng)是短期的調(diào)節(jié)措施，改變用途則是更直接的方式。

與此同時，《要求》中明確指出“允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求”

“在今年的政府工作報告中已經(jīng)表態(tài)稱，支持改善性購房需求、穩(wěn)定住房消費，方針很明確，相關(guān)部委出臺政策是順理成章。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭直言。

龍斌認(rèn)為，開發(fā)商本身就會隨著市場需求，調(diào)整住房戶型，重點是政策方面給出相應(yīng)的空間。

“政策口子一開，說明存量并不可怕，還是能夠找到一些很好的通道。很重要的一點是，文件的公布對穩(wěn)定市場預(yù)期，有很重要作用。”

收購存量房做保障房成趨勢

值得指出的一點是，《要求》在“多渠道籌措房源”方面提出，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的。

記者注意到，根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率約在7%，加上“十二五”期間的3600萬套，至2015年末我國保障性住房（包含棚改房），共計5000萬套左右，能夠覆蓋22%的全國城鎮(zhèn)常住家庭（以總數(shù)2.3億計算）。但2015年保障房開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資拉動預(yù)計在3個百分點，拉動作用弱化。

在今年的政府工作報告中，總理也明確提出：住房保障逐步實行實物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。

隨著保障房建設(shè)經(jīng)濟(jì)拉動力減弱、民生性增強(qiáng)，易居研究員謝金龍認(rèn)為，進(jìn)入保障房產(chǎn)出高峰后，未來幾年降低保障房新建率，回購商品房盤活存量等方式會更普遍。

“用商品房和商品房用地來調(diào)節(jié)保障房，是目前為止最直接和一舉兩得的方式，能同時快速增加保障房，消化商品房。”

但龍斌告訴記者，政策怎么落地非常關(guān)鍵，但上述方式的落地有一定難度，操作復(fù)雜，地方政府要承擔(dān)風(fēng)險，另外如何保證公開公平公正，公開招標(biāo)還是怎樣的措施最有效，政府是否相關(guān)資金充足……這些都是亟待解決的問題。

富力成都某管理層也向記者直言，站在一線人員的角度，對政府以存量商品房回購作為保障房的方式，評價樂觀，但政府會用什么樣的方式、與哪些開發(fā)商和樓盤進(jìn)行合作、以怎樣的價格多大比例回收，是我們最關(guān)心的問題，也是政策能否落地和繼續(xù)實施下去的關(guān)鍵。

救市政策將陸續(xù)出臺

全國兩會閉幕以來，房地產(chǎn)市場一直“救市”風(fēng)聲不斷。

自3月16日中央發(fā)文明確“加大對職工購買首套房和自住型商品住房的貸款支持力度”之后，20日住建部部長陳政高也在全國電視電話會議上表示，各地要進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度。

3月18日，廣州宣布90平方米以下首套房公積金首付降至兩成，90平方米以上首付三成。兩天后福建省也放寬首套房、首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房和多套房，首次使用公積金貸款者，首付比例均降至20%。濟(jì)南、惠州等地也基于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，重新設(shè)定公積金貸款首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。上海也盛傳公積金貸款額上限或提至140萬元。

除此之外，“房貸利率下調(diào)”、“營業(yè)稅五改三”等新政也相繼流傳。

雖然在國土資源部和城鄉(xiāng)住建部的文件中，并未提及上述政策，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，相關(guān)部委跟進(jìn)出新政是大概念事件。

朱中一透露，總理在3月15日的講話中就說過“我們的工具箱里還有很多的工具，有很大的回旋余地”，一些有利于改革的工具會用到，我想其他有關(guān)部門也在調(diào)查和考慮出臺政策。在“分城施策”的基調(diào)下，地方政府也會有一些招。

龍斌告訴記者，降首付、調(diào)貸款以及稅收調(diào)整都還要等待央行、稅務(wù)總局等部門的表態(tài)，但住建部是牽頭部門，其他部委很可能會陸續(xù)發(fā)文。地方政府對公積金政策有較大的決策權(quán)，更多城市或會陸續(xù)出臺政策。

楊紅旭也認(rèn)為，在“穩(wěn)定住房消費、支持自住需求”的大旗下，接下去部委的房貸政策，還將進(jìn)一步放松，更多省市政府也會相繼出臺救市文件。

不過龍斌呼吁，“金融方面的政策，跟其他部門的政策聯(lián)合起來，政策才會更完善些，而且要落到實地，才能夠真正落地到支持市場需求。

“公積金和商業(yè)貸方面的放松，實際意義才會更大。目前的貸款門檻和首付、利率比例，針對目前的市場，其實都應(yīng)該適度調(diào)整。只有從金融層面降低門檻、提升購買力，才能真正支持自住和改善性需求入市，激活市場。”上述房企人士表示。