某熟悉澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，澳日前公布的限制外國(guó)人購(gòu)房舉措是針對(duì)違規(guī)購(gòu)買二手房的，而非限制外國(guó)人購(gòu)買新房，且對(duì)外國(guó)人買新房頒布“限購(gòu)令”的概率也極小

編者按：近年來(lái)，房企“出海”日盛，從買樓到建房，花樣不斷翻新。今日，本報(bào)聚焦近日發(fā)生的兩大熱點(diǎn)，解讀海外融資和購(gòu)房政策對(duì)房企“出海”的影響，希望為讀者判斷房企出海之路有一些幫助。

記者 王麗新

“未對(duì)悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生特別影響。”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，若澳大利亞頒布針對(duì)外國(guó)人購(gòu)買新房的“限購(gòu)令”，外國(guó)投資者將轉(zhuǎn)移投資陣地，屆時(shí)受損的將是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

對(duì)此，紀(jì)言迅向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，若真實(shí)施對(duì)海外人士購(gòu)房的“限購(gòu)令”，中國(guó)開發(fā)商在澳的地產(chǎn)投資一定會(huì)受到影響，但澳實(shí)施這一政策的可能性非常小。

值得注意的是，有機(jī)構(gòu)透露，中國(guó)房企出海投資的住宅項(xiàng)目大多數(shù)是銷售給中國(guó)客戶的，這種客戶定位較為單一的經(jīng)營(yíng)模式，一旦受到政府相關(guān)政策限制，無(wú)疑將增加中國(guó)開發(fā)商海外投資的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，中海房企出海砸錢投資除了要做好“功課”外，也要注意客戶定位布局的多元化問(wèn)題。

限制違規(guī)買二手房而非新房

近日，有媒體報(bào)道稱，澳大利亞總理托尼·阿博特2日表明，澳政府打算嚴(yán)格限制外國(guó)人在澳購(gòu)置房產(chǎn)，確保本國(guó)年輕人不會(huì)因房?jī)r(jià)高漲而無(wú)力購(gòu)房。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在澳購(gòu)置住宅的外國(guó)投資者中，絕大部分來(lái)自美國(guó)、加拿大、新加坡和中國(guó)。

有業(yè)內(nèi)人士稱，這背后的信號(hào)是，中國(guó)內(nèi)地人炒高了中國(guó)香港的房?jī)r(jià)，同理，中國(guó)人也正哄抬澳大利亞悉尼和墨爾本的住宅房?jī)r(jià)。

對(duì)此，紀(jì)言迅向本報(bào)記者表示，“目前還沒(méi)有聽(tīng)到澳大利亞執(zhí)行限制外國(guó)人購(gòu)買新房的政策，估計(jì)其頒布‘限購(gòu)令’的概率將非常低”。紀(jì)言迅認(rèn)為，與中國(guó)香港和新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量小不同，澳大利亞的悉尼和墨爾本雖然是門戶城市，但可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備量較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量高，而且軌道交通極為方便，所以市中心房?jī)r(jià)高，郊區(qū)則不一定高，因此是不容易炒高房?jī)r(jià)的。

而《證券日?qǐng)?bào)》記者經(jīng)過(guò)多番調(diào)查后也獲悉，澳大利亞聯(lián)邦政府針對(duì)的是違法購(gòu)買二手住宅的人士，而非合法買房人士，更不是限制外國(guó)人購(gòu)買新房。

根據(jù)FIRB（外國(guó)投資審批委員會(huì)）的明確法律條款顯示，海外人士買“二手房”時(shí)必須滿足三個(gè)條件：購(gòu)房人須持有可連續(xù)停留澳洲12個(gè)月以上的有效簽證；購(gòu)房人僅可以購(gòu)買一套二手房；所購(gòu)房產(chǎn)必須是自住房，不可以作為投資房。

簡(jiǎn)言之，對(duì)于外國(guó)人購(gòu)買新房、公寓樓等是沒(méi)有限制的，實(shí)際上，澳政府是鼓勵(lì)海外人士購(gòu)買新房的。

“政府有意執(zhí)行現(xiàn)有的法律，希望加大處罰力度和為外國(guó)投資審查委員會(huì)提供更多人力物力以加強(qiáng)監(jiān)督管理。”萊坊澳大利亞亞洲市場(chǎng)高級(jí)董事王家明向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，這主要是針對(duì)違規(guī)買二手房的海外投資者，另外想把外國(guó)投資者限制在只能購(gòu)買新房上。

而對(duì)于新房市場(chǎng)，澳大利亞確實(shí)也有一定的政策信號(hào)釋放，即提出了“向外國(guó)人征收購(gòu)房申請(qǐng)費(fèi)，并將此款用于調(diào)查外國(guó)人買房行為。如果對(duì)每個(gè)外國(guó)購(gòu)房者征收1500澳元的申請(qǐng)費(fèi)，這將在四年內(nèi)籌集到1.6億澳元”。當(dāng)然，該建議僅是停留在建議階段，還未實(shí)施。

對(duì)此，某國(guó)內(nèi)在澳有地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商表示，澳大利亞政府是想從海外投資者處創(chuàng)收，但即使真的加收申請(qǐng)費(fèi)，與房地產(chǎn)增值創(chuàng)收比起來(lái)依然是杯水車薪。