每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

上周五（2月6日）下午，歷時14年之久的深圳鹿丹村改造地塊正式出讓。

與以往土地出讓招拍掛不同的是，此次采取“定總價，向下競?cè)莘e率”的方式。據(jù)悉，此次競拍吸引了中海、萬科、金地等8家知名房企。經(jīng)過70余輪的競價，最終中海以8.88億元、3.99萬平方米的可售面積競拍成功，較起始面積減少56%。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這種出讓方式在全國尚屬首例。

據(jù)測算，上述地塊的可售部分樓面價已高達(dá)22055元/平方米。若折合14.4萬平方米回遷房建安成本，該地塊樓面價在3.5萬~4萬元/平方米。因此，在稅收、融資成本、配套建設(shè)成本、低容積率、回遷成本、低價等一系列成本的重壓下，中海要實現(xiàn)該項目盈利面臨不小挑戰(zhàn)。

8家房企參與競拍/

深圳市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站顯示，鹿丹村所在的H103-0010地塊，規(guī)劃總建筑面積約為24.4萬平方米，其中住宅23.45萬平方米（含回遷住房面積14.4萬平方米、商品住房面積9萬平方米），商業(yè)3300平方米，其余為幼兒園、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施。

按照競拍規(guī)則，此次土地出讓的總價為8.88億元，回遷住房建筑面積、商業(yè)建筑面積、配套建筑面積已定，各房企向下競爭可售商品住房建筑面積。這意味著，競拍房企每舉一次牌，地塊的可售商品住房建筑面積變少，總建筑面積、容積率隨之下降。

上述深圳市土地房產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這次之所以嘗試競拍容積率，主要是希望能夠保證購房者有更好的住房體驗，此后還會嘗試不同的土地拍賣方式。

另據(jù)上述人士透露，此次競拍除了方式與以往不同外，其他全部一樣，對競拍房企并沒有特別優(yōu)惠。

雖然規(guī)則嚴(yán)苛，但由于該項目所在區(qū)域土地供應(yīng)量少，此次競拍吸引了中海地產(chǎn)、萬科、金地、招商等8家房企。經(jīng)過70余輪廝殺后，才被中海地產(chǎn)以3.99萬平方米的可售商品住房面積競得，相較初始的9萬平方米可售面積，減少過半。

兼任深圳市城市規(guī)劃委員會委員的戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍分析稱，以限總地價的方式拍賣，或旨在限制房價，希望房企在衡量自身盈利能力的前提下，參與競拍。

此外，他也認(rèn)同深圳市土地房產(chǎn)交易中心方面的說法，認(rèn)為政府以競拍容積率的方式出讓土地，可使物業(yè)布局合理，更多利好購房者。

中海：土地成本后續(xù)公示/

雖然中海笑到了最后，但付出的代價并不小，未來還將無償向政府移交14.4萬平方米的回遷房，這一面積遠(yuǎn)超可售商品住房面積。

有媒體測算，折合回遷房的成本，該宗地樓面價已接近4萬元/平方米。不過，昨日（2月8日），中海地產(chǎn)方面向記者表示，具體的土地成本還有待后續(xù)公示。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，中海地產(chǎn)會同中國建筑一同完成該項目，兩者均與中國海外發(fā)展有限公司相關(guān)。

在程家龍看來，中海地產(chǎn)此次競拍實則是做了兩份生意，一是開發(fā)商，二是建筑。中海地產(chǎn)在海外的融資能力較強，其融資成本普遍低于國內(nèi)，所以中海具有一定優(yōu)勢。

此外，鹿丹村所在的羅湖附近，土地供應(yīng)量很少。據(jù)他預(yù)測，即使中海地產(chǎn)的實際地面價達(dá)到4萬元/平方米，但仍然有市場。