每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

10月21日，世邦魏理仕報(bào)告顯示，盡管中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)預(yù)計(jì)將繼續(xù)以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，但各地區(qū)零售物業(yè)投資前景并不相同，其中，上海、北京和杭州的風(fēng)險(xiǎn)收益較為可觀，然而其他二線城市如沈陽、無錫等則需謹(jǐn)慎投資，向以擁有大量年輕高消費(fèi)人群的深圳僅位列第六。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉稱，一方面深圳零售物業(yè)市場(chǎng)的活躍度不高，會(huì)加大投資者退出難度，另一方面現(xiàn)有人均商業(yè)面積已是上海的兩倍，現(xiàn)存商業(yè)建筑面積已是270萬平方米的情況下，未來三年還將再增加超過200萬平方米。在他看來，面對(duì)大量的新增供應(yīng)，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的招商能力及市場(chǎng)零售租金將備受考驗(yàn)。

據(jù)記者了解，深圳的歡樂海岸以及皇庭廣場(chǎng)等項(xiàng)目都曾因招商不力而飽受投資者詬病。

在零售物業(yè)市場(chǎng)，杭州似乎比深圳更值得投資。“在二線城市中非常突出”，該地人均可支配收入較高，新增供應(yīng)少，目前空置率僅為1.7%，陳仲偉稱。世邦魏理仕報(bào)告顯示，截至2014年第二季度，杭州的零售物業(yè)存量約為100萬平方米，排在其研究的17個(gè)城市的末尾。

不過，最為優(yōu)質(zhì)的投資對(duì)象當(dāng)屬上海。世邦魏理仕報(bào)告顯示，上海是全國(guó)國(guó)際品牌滲透率最高的城市，在其研究的17個(gè)城市中風(fēng)險(xiǎn)最低，收益最高。陳仲偉稱，上海近年的零售物業(yè)市場(chǎng)正呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，大宗零售物業(yè)投資交易活躍。

在部分二、三線城市，大量新增供應(yīng)已經(jīng)開始對(duì)零售市場(chǎng)帶來壓力。陳仲偉稱，沈陽和無錫的部分零售項(xiàng)目的空置率甚至高達(dá)40%。在陳仲偉看來，沈陽的問題不在需求端，而在供給端。他稱，沈陽作為東北三省的區(qū)域中心，輻射范圍廣，人均消費(fèi)水平也較高，但是優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的總體量已達(dá)到510多萬平方米，甚至超過一些一線城市。因此，他認(rèn)為，這是導(dǎo)致沈陽近幾年的空置率都徘徊在20%左右，遠(yuǎn)高于全國(guó)10%左右的平均水平的原因之一。此外，他還稱，空置率過高與該地小開發(fā)商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足有關(guān)。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，與其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，2013年的中國(guó)居民消費(fèi)支出占GDP的比重以及城鎮(zhèn)化率都處于地位，分別是34%和53%，而國(guó)務(wù)院發(fā)布的文件預(yù)計(jì)2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%。在陳仲偉看來，這意味著，“未來每年將有1%的人口進(jìn)城，帶來可觀消費(fèi)”。