每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

幾天前，開(kāi)發(fā)商們還在為二套房的首付成數(shù)過(guò)高而傷透腦筋，想出各種各樣的辦法來(lái)解決二套房首付的融資。有些甚至考慮動(dòng)用信托機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以幫助購(gòu)房者籌措首付款。

然而，今日下午（9月30日）央行最新發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好金融服務(wù)工作的通知》，讓高端住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商少了些煩惱。按照上述政策，還清貸款后再認(rèn)購(gòu)房屋即算首套，而不再像以前，購(gòu)買(mǎi)第一套房才能算首套。這意味著原本被認(rèn)為二套房貸的部分住宅，之后的首付成數(shù)將大幅下降。高端住宅的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻由此降低，成交量有望因此釋放。

需求強(qiáng)勁的改善型住宅市場(chǎng)

盡管上海前9月的市場(chǎng)總體成交量很差，但改善型市場(chǎng)的需求從來(lái)都不弱。

來(lái)自德佑地產(chǎn)的一份研究報(bào)告顯示，今年以來(lái)，5-7萬(wàn)元/平方米單價(jià)級(jí)別的公寓卻逆勢(shì)熱銷(xiāo)。截止9月21日，今年全市單價(jià)5-7萬(wàn)元的商品住宅共計(jì)成交1942套，較去年同期上漲55.24%。而在10萬(wàn)元單價(jià)以上的住宅市場(chǎng)，成交量也同比增長(zhǎng)兩成左右。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，二套房貸，由于貸款人群還款能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，一直是銀行比較看好的客戶(hù)資源。此前，就曾有銀行在房貸緊張的情況下，給首套房的購(gòu)房者上浮貸款利率，而給二套房的買(mǎi)家市場(chǎng)基準(zhǔn)利率。原因就在于，銀行認(rèn)為二套房的貸款者抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，是更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

在這樣的背景下，央行將還清的二套房貸視為首套，并允許按照首套房貸給出優(yōu)惠利率，自然對(duì)高端住宅類(lèi)產(chǎn)品是一個(gè)重大利好。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，朋友圈內(nèi)最為興奮的基本都是中高端住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商。

新城地產(chǎn)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)計(jì)算，即使目前的房?jī)r(jià)較2010年的房?jī)r(jià)有15%的折讓?zhuān)J款買(mǎi)房的買(mǎi)家所需要承擔(dān)的總購(gòu)房成本仍然要比2010年高出很多，原因在于2010年時(shí)首套房的購(gòu)房者可以按7折利率辦貸款，而現(xiàn)在基本上是基準(zhǔn)利率。以貸款周期20年計(jì)算，即使眼下的房?jī)r(jià)比2010年便宜15%，目前買(mǎi)房的總成本仍然要高出2010年時(shí)很多。

貸款利率對(duì)購(gòu)房者的買(mǎi)房意愿影響顯而易見(jiàn)。

改善型住宅對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)貢獻(xiàn)高得多

不過(guò)，新的貸款政策實(shí)施后，對(duì)不同市場(chǎng)的影響也許會(huì)有所不同。

雖然，剛需市場(chǎng)重新獲得7折貸款利率，但是能否因此觸動(dòng)市場(chǎng)迅速成交卻是未知數(shù)。目前剛需住宅供給，相對(duì)于改善型住宅更多，競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈一些。另一方面，金融行業(yè)人士也曾談到過(guò)對(duì)剛需市場(chǎng)還款能力的擔(dān)心。

最高法院的司法解釋此前曾明確規(guī)定，個(gè)人的唯一一套住宅不能強(qiáng)制拍賣(mài)。首套房的購(gòu)房者如果不能及時(shí)還貸，有可能給銀行帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這樣的高風(fēng)險(xiǎn)貸款，顯然是不愿意給出較低利率貸款的。相比之下，已經(jīng)有一套房的改善型住宅買(mǎi)家在償還能力上更強(qiáng)一些，也是銀行眼中相對(duì)優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果房貸政策松綁，能刺激改善購(gòu)房需求入市，對(duì)于改善企業(yè)的利潤(rùn)率將有很大好處。

旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中說(shuō)，目前改善型住宅的利潤(rùn)率，要比剛性需求高得多，增加改善型住宅的比重，將能夠提升集團(tuán)整體利潤(rùn)率。