每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

蘇州住建局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，蘇州非住宅庫存6萬余套，面積達(dá)500多萬平方米。

據(jù)了解，蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建、在建、計(jì)劃建造的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米，有的甚至達(dá)到4平方米，人均商業(yè)配比高于我國一般水平及國際水平，處于過剩狀態(tài)。

對此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“一般人均2平方米是一個(gè)合理的水平，蘇州人均達(dá)到4平方米，已經(jīng)是一個(gè)非常嚴(yán)重的飽和局面，商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)較大。”

人均面積高于國際水平

作為江蘇省GDP最高的城市，蘇州成為眾多品牌房企的必爭之地。同時(shí)，由于前兩年政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，開發(fā)商大量資金轉(zhuǎn)向并不被限購的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著樓市降溫，蘇州商業(yè)地產(chǎn)庫存承壓。

蘇州住建局網(wǎng)站顯示，截至6月22日，蘇州非住宅庫存6萬余套，面積達(dá)500多萬平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，按照國家早年關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)物業(yè)面積是總建筑面積的4%。按人口計(jì)算的商業(yè)配比，我國一般在人均0.8～1平方米左右，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)合量的參照值。但蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建、在建、計(jì)劃建造的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米，有的甚至達(dá)到4平方米。

今年2月16日，蘇州市政府出臺(tái)了商業(yè)地產(chǎn)管理的相關(guān)政策，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制，但蘇州的商業(yè)地產(chǎn)還是快速邁進(jìn)。

據(jù)記者了解，近年來蘇州各板塊商業(yè)CBD中心崛起，數(shù)十層地標(biāo)建筑越來越多，但寫字樓、商鋪、酒店式公寓市場去化較為困難。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州市區(qū)范圍內(nèi)已建成的購物廣場、專業(yè)市場、鄰里中心等各類商業(yè)體總量超過170個(gè)，還有一批在建項(xiàng)目和待建地塊將上市，預(yù)計(jì)今年將總量超過180個(gè)。

同質(zhì)化競爭激烈

事實(shí)上，從2009年印象城在蘇州獲得成功之后，蘇州就掀起了商業(yè)地產(chǎn)熱潮，以大型超市、快時(shí)尚零售、餐飲、休閑和娛樂為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)定位模式，迅速在各商業(yè)綜合體中復(fù)制。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，僅園區(qū)湖東就有圓融時(shí)代廣場、圓融星座、華潤購物中心、鄰瑞廣場、歐尚商業(yè)中心等。主力商家ZARA、H&M以及知名連鎖餐飲、KTV和影院成為許多商業(yè)綜合體項(xiàng)目的標(biāo)配。

然而，走訪蘇州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)地產(chǎn)大都以一個(gè)大賣場為核心進(jìn)行商業(yè)配套，這容易導(dǎo)致同質(zhì)化競爭激烈。

目前，蘇州商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭中，已有一些項(xiàng)目敗下陣來。“商業(yè)地產(chǎn)的不斷興起，標(biāo)志著城市建設(shè)的不斷完善，但不可忽略的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)過度飽和，就會(huì)產(chǎn)生同質(zhì)化競爭的局面，一些資金實(shí)力不好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，就會(huì)在競爭中退出市場。”張建初對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

此外，張建初還表示，無論是地方政府還是開發(fā)商，都應(yīng)該對商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的危機(jī)進(jìn)行有效地控制，“政府除了做好規(guī)劃之外，還應(yīng)該減少商業(yè)地塊的供應(yīng)。開發(fā)商也應(yīng)該認(rèn)清形勢，減少對商業(yè)地塊的拿地，減少商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，只有從政府和開發(fā)商兩方面進(jìn)行有效控制，蘇州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的局面才會(huì)得到緩解。”