每經(jīng)編輯 趙秀池    

◎趙秀池

近日國(guó)土資源部宣布了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的時(shí)間表：2014年建立基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施。在2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

去年有業(yè)界大佬曾表示，若實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌，真會(huì)如此嗎？筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成直接影響，更不會(huì)令房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是國(guó)外物權(quán)管理的一種常見(jiàn)形式，我國(guó)也一直采取，只不過(guò)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記是根據(jù) 《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等分別登記，登記工作分屬不同部門(mén)?，F(xiàn)在需要做的是把分散登記的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行整合、聯(lián)網(wǎng)，這對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府管理效率和管理水平都具有重要意義，也是貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)提出的“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”等安排必須要做的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

根據(jù)科斯定理，只要產(chǎn)權(quán)明確，交易費(fèi)用為零，則市場(chǎng)配置資源才是有效的。要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，就必須完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本制度。產(chǎn)權(quán)明確、完全信息是使市場(chǎng)能夠有效配置資源的先決條件。

市場(chǎng)的價(jià)格是由供求關(guān)系來(lái)決定的，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立，是否對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，關(guān)鍵取決于該制度是否對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系造成影響。如果有影響，則會(huì)影響房?jī)r(jià)，否則，則不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成什么影響。

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，可以起到摸清家底，全面掌握不動(dòng)產(chǎn)信息的作用，使將來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控更有理有據(jù)，但并不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。因此，房?jī)r(jià)也不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立應(yīng)聲而落。目前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速時(shí)期，到城鎮(zhèn)化完成之時(shí)，還有二三十年的路要走。

根據(jù)李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》，當(dāng)前的重點(diǎn)是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。在這樣的背景下，我國(guó)城鎮(zhèn)人口在不斷增加，城鎮(zhèn)住房的需求在不斷加大，住房的供求矛盾仍然還很突出，尤其是一、二線城市，由于對(duì)人口有較強(qiáng)的吸引力，所以，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住房仍會(huì)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此，房?jī)r(jià)還在不斷攀升。根據(jù)3月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市新建商品住房與去年同月相比，上漲的城市有69個(gè)，只有溫州一個(gè)城市下跌；二手房也是如此，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有68個(gè)，價(jià)格下降的只有溫州和牡丹江。

還有人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立為征收房產(chǎn)稅打下了基礎(chǔ)，而房產(chǎn)稅可以代替限購(gòu)手段的應(yīng)用，從而成為抑制房?jī)r(jià)上漲的重要手段。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅既不能代替限購(gòu)手段，也不能抑制房?jī)r(jià)上漲，在賣(mài)方市場(chǎng)中，反而會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的推手。

從重慶與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收，并沒(méi)有改變這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。國(guó)外也沒(méi)有因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅而使房?jī)r(jià)下降的先例。原因在于，在住房供不應(yīng)求狀態(tài)下，房產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人的，征收房產(chǎn)稅反而會(huì)推高房?jī)r(jià)。

房產(chǎn)稅也不一定能夠逼出空置房，限制投資與投機(jī)。這是因?yàn)椋灰》績(jī)r(jià)格的升幅高于房產(chǎn)稅，則把住房作為投資品就會(huì)有利可圖，人們就不會(huì)放棄通過(guò)投資房地產(chǎn)獲利的機(jī)會(huì)。除非房產(chǎn)稅的稅率等于或高于房?jī)r(jià)的升幅，而制定這樣精確的稅率難度是相當(dāng)大的。

根據(jù)十八屆三中全會(huì)的精神，要“完善稅收制度”，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。合理的稅收制度安排確實(shí)能夠起到增加財(cái)政收入，調(diào)節(jié)財(cái)富差距，有效調(diào)節(jié)人們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的作用，未來(lái)經(jīng)過(guò)頂層設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅也會(huì)成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的一部分。

（作者為首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）