每經(jīng)編輯 何志成    

◎何志成（農(nóng)業(yè)銀行總行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師）

近期股市大跌，緣由之一是市場(chǎng)傳言幾家商業(yè)銀行發(fā)文收緊房地產(chǎn)貸款。

2月26日，包括工商銀行、交通銀行在內(nèi)的10多家商業(yè)銀行集體發(fā)布公告表示：房地產(chǎn)貸款政策沒(méi)有變化，未停貸。此舉目的很明顯，就是穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，不能主動(dòng)捅破房地產(chǎn)泡沫。

但市場(chǎng)的一驚一乍，已經(jīng)凸顯出房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行控風(fēng)險(xiǎn)，肯定會(huì)減少房地產(chǎn)貸款。

沒(méi)有只漲不跌的商品

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)上漲了16年，A股市場(chǎng)卻連續(xù)4年在全球排名倒數(shù)第三。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲當(dāng)然是宏觀經(jīng)濟(jì)向好的標(biāo)志之一，但連續(xù)上漲16年，期間沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度、較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，未必說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)基本面很好，相反卻有孕育巨大泡沫的嫌疑。房地產(chǎn)是商品，也是投資品，具有虛擬金融產(chǎn)品的性質(zhì)，后一點(diǎn)與股市相近。

當(dāng)市場(chǎng)流動(dòng)性充足甚或泛濫之時(shí)，套利者包括投資者甚至眾多百姓都肯定會(huì)選擇資產(chǎn)進(jìn)行保值增值——避免貨幣貶值損失，但不能說(shuō)投資房地產(chǎn)都是投機(jī)。這期間的順序應(yīng)該是：實(shí)物資產(chǎn)、礦產(chǎn)、房地產(chǎn)、股票、黃金珠寶藝術(shù)品等，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)人只能選擇房地產(chǎn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠火爆16年，價(jià)格因素是其一，財(cái)產(chǎn)因素是其二。過(guò)去許多年，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格尤其是土地價(jià)格包括房地產(chǎn)價(jià)格的確很低，具有極大的投資價(jià)值。更重要的是，中國(guó)剛剛進(jìn)入財(cái)產(chǎn)社會(huì)，而對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)才是唯一的可以相信的財(cái)產(chǎn)，因此，老百姓對(duì)房地產(chǎn)的偏愛(ài)，可想而知。

為什么中國(guó)人在選擇保值增值的商品（投資品）進(jìn)行投資儲(chǔ)備時(shí)會(huì)一味地偏愛(ài)房地產(chǎn)，而將股市視為雞肋呢？流動(dòng)性選擇是個(gè)很難講清楚的話(huà)題，但房地產(chǎn)市場(chǎng)16年大牛市，尤其是在幾次對(duì)抗系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的驕人戰(zhàn)績(jī)，已經(jīng)用事實(shí)告訴了每一個(gè)市場(chǎng)參與者：投資房地產(chǎn)，只賺不賠。

然而，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)和商品，也同樣沒(méi)有只跌不漲的市場(chǎng)和商品，連續(xù)上漲16年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，好日子或許快到頭了。筆者去年上半年曾多次提出：未來(lái)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上漲風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)，1月份重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)，環(huán)比下跌的新增加了杭州等4個(gè)城市。不僅三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高危狀態(tài)，即使如北京、上海、廣州這樣的超級(jí)大城市，房?jī)r(jià)也已經(jīng)處于“僵尸狀”，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，大幅度下跌在所難免。

地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)危機(jī)前兆

今年春節(jié)后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)前兆，很多二、三線(xiàn)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌跡象，已經(jīng)處于全球股市底部的A股市場(chǎng)也因?yàn)榉康禺a(chǎn)股票的整體性急跌，在本周（2月底）跟著吃?huà)炻洹?/p>

很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家希望房地產(chǎn)出現(xiàn)大調(diào)整，對(duì)股市下跌也沒(méi)有意見(jiàn)，認(rèn)為這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的體現(xiàn)。但他們忽略了一個(gè)大問(wèn)題：房地產(chǎn)崩盤(pán)以及股市大幅度下跌，很可能影響全球包括中國(guó)投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的信心和預(yù)期，而信心和預(yù)期非常關(guān)鍵，它的缺失很可能引爆中國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)。

當(dāng)前，穩(wěn)市場(chǎng)非常重要，而穩(wěn)市場(chǎng)必須穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心。有了信心，有了向上的預(yù)期，才能穩(wěn)住實(shí)體經(jīng)濟(jì)，避免出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，因此流動(dòng)性不能太緊；虛擬金融市場(chǎng)也要穩(wěn)，因?yàn)樗切判乃?。但不可能都穩(wěn)，因?yàn)椴荒軐?duì)抗市場(chǎng)力量，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，這是大勢(shì)所在。要汲取2008年至2009年的教訓(xùn)，要讓市場(chǎng)發(fā)揮真實(shí)效應(yīng)，多調(diào)整一段時(shí)間，將泡沫多擠壓一點(diǎn)，有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，有利于可持續(xù)發(fā)展。所以要有曲徑通幽之妙，曲線(xiàn)救市。即，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陰跌，讓股市起到穩(wěn)市場(chǎng)的作用。

為什么不能再指望房地產(chǎn)？因?yàn)榻袢罩袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的調(diào)整只是歷史性大調(diào)整的開(kāi)端，未來(lái)兩三年最好的結(jié)果就是不出現(xiàn)崩盤(pán)。陰跌是難免的，各級(jí)政府再呵護(hù)，也不可能再造大牛市，尤其是全國(guó)性的大牛市。

流動(dòng)性輸入股市是利好

房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史性的大調(diào)整，根本原因是兩個(gè)：一是長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)已經(jīng)到了該調(diào)整的時(shí)點(diǎn)；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩、到處過(guò)剩已經(jīng)與人口拐點(diǎn)的臨近悄然形成強(qiáng)烈反差。要知道，目前的空置房、在建房可能需要通過(guò)改善性住房政策消化很多年。

有一點(diǎn)值得注意：讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自主調(diào)整，并不是說(shuō)希望房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果崩盤(pán)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將受到巨大沖擊，因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)都與房地產(chǎn)有牽連，尤其是金融業(yè)。既然我們都承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫巨大，牽連廣泛，因此它的崩盤(pán)將導(dǎo)致一系列的連鎖反應(yīng)。

所以筆者多次強(qiáng)調(diào)，目前不能出臺(tái)任何導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的政策；相反，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)急跌或暴跌時(shí)，中央政府一定要救市。

所謂救市，就是繼續(xù)適度地輸入流動(dòng)性，起碼是營(yíng)造稍微寬松一點(diǎn)的市場(chǎng)環(huán)境，不能讓市場(chǎng)棄守，讓緊繃的債務(wù)鏈斷裂。但輸入流動(dòng)性解決不了上述兩大難題，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了歷史性的拐點(diǎn)，必須調(diào)整。

A股市場(chǎng)連年墊底全球股市，不是因?yàn)樗懿?，而是因?yàn)樗徽腥舜?jiàn)，但處于價(jià)值低谷也是事實(shí)。

為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，必須輸入流動(dòng)性，而多余的流動(dòng)性又不可能繼續(xù)涌入房地產(chǎn)，因此筆者看好未來(lái)的A股市場(chǎng)。

蹺蹺板效應(yīng)將顯現(xiàn)

過(guò)去多年股市蕭條，一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和高利率融資在蠶食股市的流動(dòng)性，有著蹺蹺板效應(yīng)；還有一個(gè)重要方面，即政策太偏重了股市的融資功能，而忽略了它的蓄水池功能。相比房地產(chǎn)，股市漲跌與各級(jí)政府的業(yè)績(jī)和錢(qián)袋子無(wú)關(guān)，這是要害！但到了必須對(duì)抗危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻，放股市一馬，讓它漲一漲，應(yīng)該可能。

未來(lái)幾年，如果操作得當(dāng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還將維持較快速度增長(zhǎng)。

所謂操作得當(dāng)，首當(dāng)其沖的觀察點(diǎn)是，市場(chǎng)流動(dòng)性只能一點(diǎn)點(diǎn)降，市場(chǎng)利率只能一點(diǎn)點(diǎn)降；第二個(gè)觀察點(diǎn)是，股市能不能替代房地產(chǎn)，成為吸納流動(dòng)性的主要蓄水池。如果說(shuō)，前幾年GDP實(shí)際增速高達(dá)12%，M2增速接近15%，這屬于流動(dòng)性超發(fā)；未來(lái)幾年，GDP維持7.6%~8%，M2增速即使降低到10%，仍然是流動(dòng)性偏松的大環(huán)境。

多余的流動(dòng)性哪里去？你不讓它去股市都不可能，更何況股市也是穩(wěn)預(yù)期的一個(gè)重要方面。

筆者在最近的很多文章中都談到危機(jī)管控：一方面是危機(jī)已經(jīng)在向我們招手，必須高度警覺(jué)；另一方面是管控得當(dāng)，可以避免危機(jī)。所謂管控得當(dāng)，是指要盤(pán)活已經(jīng)呆滯的流動(dòng)性，是指必須維護(hù)市場(chǎng)繁榮。既然房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再繁榮，消費(fèi)要頂上去，股市也應(yīng)該頂上去。

由此預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市的蹺蹺板效應(yīng)將顯現(xiàn)，時(shí)間點(diǎn)就在全國(guó)“兩會(huì)”前后。還是維持年初的預(yù)測(cè)，今年滬指將在1980~2500點(diǎn)運(yùn)行。