每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

日前，江蘇省蘇州市政府對(duì)外發(fā)布了 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》要求在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域 “建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制”，要求可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在預(yù)售前必須劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，時(shí)限為三年。同時(shí)，提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，全面禁止售后包租。

不過，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然該政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)泡沫能起到一定抑制作用，但也是一把雙刃劍，“新政極為嚴(yán)厲，將會(huì)導(dǎo)致不少開發(fā)商逃離蘇州，繼而影響當(dāng)?shù)氐耐恋卣信膾臁?rdquo;

蘇州市此舉被認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)過剩背景下，地方政府為飽和商業(yè)地產(chǎn)尋找出路。

上述《通知》要求，建筑面積在10萬平方米以下的，房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結(jié)時(shí)間為三年。凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州市區(qū)范圍內(nèi)（除吳江）已建成的購物廣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、鄰里中心等各類商業(yè)體總量超過170個(gè)，還有一批在建和待建項(xiàng)目將上市。

同時(shí)，2013年，蘇州商品房累計(jì)成交89391套，比2012年減少了33930套，下降了27.5%。其中住宅類比2012年減少了38768套，下降了35.69%。

房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。“住宅類成交量大幅下降的情況下，商業(yè)類成交不降反增的情況并不正常，直接反映了商業(yè)項(xiàng)目占比過大的問題。”

除了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分割之外，此次蘇州出臺(tái)的新政，還對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的售后包租現(xiàn)象進(jìn)行了全面的禁止。

新政規(guī)定，將提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無售后包租現(xiàn)象，在項(xiàng)目竣工交付后一個(gè)月內(nèi)全額解款。一旦出現(xiàn)售后包租現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成。

對(duì)于蘇州全面禁止售后包租的政策，張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，目前二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)大都是由中小型企業(yè)和本土開發(fā)商開發(fā)，這些開發(fā)商的資金實(shí)力普遍不強(qiáng)，因此大都是通過售后包租模式回籠資金，“蘇州出臺(tái)新政的目的是，萬一這些項(xiàng)目運(yùn)營不善，可以將資產(chǎn)用來抵押，以此來降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但這樣的兜底政策只能相對(duì)保障投資者的權(quán)益，并不能根本解決商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題。”