每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 楊珺 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 楊珺 發(fā)自成都

重慶房產(chǎn)稅起征點上浮413元/平方米。

1月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從重慶市國土房管局、財政局與地稅局三部門了解到，從2014年初開始，重慶市高檔住房應稅價格起征點將從2013年的12779元/平方米提高至13192元/平方米。實際上，自2011年重慶推行房產(chǎn)稅試點以來，已進行了3次起征點調(diào)整，每次都比之前有所上升。

但是3年以來，重慶房產(chǎn)稅收入占當?shù)刎斦杖氲谋壤齾s極低。之前也曾有媒體報道指出，重慶房產(chǎn)稅存在設計漏洞等問題。不過，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉的看法比較積極，他認為，“盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但兩地房產(chǎn)稅的征收標準都在根據(jù)政策制定之初的游戲規(guī)則，慢慢地向深度調(diào)整。”

起征點再度上浮

據(jù)了解，2013年，重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價為6803元/平方米，2012年，重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價為6389元/平方米。按照對高檔商品住宅的定義，將上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）作為起征點的征收標準。而主城九區(qū)2012年與2013年新建商品住房建筑面積均價的2倍，即為13192元/平方米。也就是說，2014年在重慶新購住宅，建筑面積均價在13192元/平方米及以上的，要繳納個人住房房產(chǎn)稅。

對此，重慶市地稅局綜合辦公室工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，重慶高檔住房征稅起點提高是根據(jù)重慶市 《關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》及《個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》調(diào)整的。2011年初，重慶作為試點城市開征房產(chǎn)稅，試點區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，俗稱“主城九區(qū)”。個人擁有的獨棟商品住宅、高檔住房或在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套 （含第二套）以上的普通住房均為征收對象。

按照上述辦法，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套 （含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

不過，重慶房產(chǎn)稅還實施了免稅面積。前述文件提到，納稅人在上述辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；辦法實施后新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

專家稱開征成效有限

《每日經(jīng)濟新聞》記者從重慶地稅局官方網(wǎng)站注意到，截至2013年12月23日，重慶全市地方稅收收入首次突破千億元。其中，清查整治土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅共計14.8億元。不過，具體清查房產(chǎn)稅有多少，并未有具體數(shù)據(jù)。

公開資料顯示，2011年重慶市房產(chǎn)稅稅收近1億元，到2012年也僅有1.4億元。“2013年的數(shù)據(jù)我們還在統(tǒng)計中，各區(qū)縣的數(shù)據(jù)還沒有上報完畢，也暫時無法做出預估。”上述提及的工作人員表示。

自從重慶、上海征收房產(chǎn)稅試點以來，業(yè)內(nèi)專家均將房產(chǎn)稅視作改變當前地方政府“土地財政、調(diào)節(jié)房價”的一大舉措。但從重慶試點來看，房產(chǎn)稅收入偏少也是不爭的事實。

2013年，重慶土地市場持續(xù)火熱，尤其是12月份，品牌房企頻頻高溢價拿地。重慶中原地產(chǎn)市場總監(jiān)孫剛表示，“這兩年重慶房產(chǎn)稅起征點的上調(diào)幅度越來越低，說明近兩年房價上漲趨勢也慢下來，市場越來越平穩(wěn)。當然這不僅是房產(chǎn)稅的作用，還包括政府市場調(diào)控、信貸政策等綜合作用。”

不過，孫剛亦坦言，房產(chǎn)稅的實施對重慶房地產(chǎn)市場的影響有限。比如，獨棟別墅受政策抑制，供應趨勢越來越緊張，主要影響因素應是土地供應，高檔住房這兩年在需求層面轉變?yōu)閯傂?、改善性住房以來，高端住房本身的供應也在根?jù)市場進行自我調(diào)整，開發(fā)商也要順應市場潮流。

據(jù)《財經(jīng)》雜志此前報道稱，重慶房產(chǎn)稅也存在方案設計漏洞，比如房產(chǎn)稅的征收特點應該是寬稅基、低稅率，但目前重慶方案卻是窄稅基。與窄稅基相匹配的應該是高稅率，目前重慶政策卻是窄稅基，低稅率。

房產(chǎn)稅擴容尚待時機

十八屆三中全會以后，房產(chǎn)稅擴容等相關問題有了基本定調(diào)，就是要從頂層設計上對房產(chǎn)稅進行制度改革。

南京財經(jīng)大學財稅學院副院長朱軍認為，房地產(chǎn)稅立法涉及到房產(chǎn)稅擴圍，將來要把房產(chǎn)稅相關的契稅、土地增值稅等稅種進行整合，將主要針對超出必需居住面積的非經(jīng)營性房產(chǎn)、新增高檔房產(chǎn)等投機性買房進行稅收調(diào)節(jié)，還有在保有環(huán)節(jié)的存量房產(chǎn)進行稅收調(diào)節(jié)，但要考慮納稅人的負擔問題。

前不久，財政部財政科學研究所所長賈康在由《每日經(jīng)濟新聞》主辦的中國價值地產(chǎn)成都論壇上表示，房地產(chǎn)稅指的是跟房地產(chǎn)有關的多種稅，要把所有的稅費合在一起，包括整個國土開發(fā)到提供的成品、交易再到交易住房的保有全面的覆蓋，把它合理化整合。

在賈康看來，房地產(chǎn)稅制度建設勢在必行。要貫徹好中央文件精神，必須堅持兩個重點。“首先是要在推進歷史時期內(nèi)推進房產(chǎn)稅或住房保有環(huán)節(jié)稅收，只能堅持調(diào)節(jié)高端；其次，基本住房層面官方要給出態(tài)度，有些現(xiàn)在不出手買房的人，是在等著以后買房，如果不說第一個基本單位不征稅，他就不敢買。”

張宏偉向記者透露，房產(chǎn)稅擴圍工作的準備早已開始，目標擴圍城市對于房產(chǎn)稅擴圍的培訓、技術準備等已基本完成。但是，至今尚未明確動作，原因主要是由于當前宏觀經(jīng)濟仍然是觸底階段，不是良好的擴圍時機。