每經編輯 每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“房地產是資金密集型行業(yè)，在國外房地產屬于金融業(yè)，不懂金融的人做不好房地產”，泰禾集團董事長黃其森曾這樣說。

事實上，在經歷了一系列金融創(chuàng)新之后，無論是項目的融資，還是自有資金的利用，房企都有金融化的趨向。

在2013年國內房地產市場產銷兩旺的背景下，地產行業(yè)的金融創(chuàng)新也如雨后春筍般涌現(xiàn)，從利用銀行理財產品成立房地產基金，收購旗下的商業(yè)地產項目，到利用信托產品做一級土地開發(fā)，再到供應鏈融資、預售款融資等，在銀行信貸緊張、A股融資大門緊閉的2013年，金融創(chuàng)新極大緩解了房地產公司的融資壓力。

可以預期，2014年地產行業(yè)將更為金融化。只是在最需要資金支持，也最容易變身為金融產品的商業(yè)地產領域，房地產企業(yè)還很難繞過現(xiàn)有政策的限制，實施項目融資的金融創(chuàng)新。

房企“金融化”將成趨勢

克而瑞最新發(fā)布的 《2013年中國房地產企業(yè)銷售TOP50》顯示，繼2011年萬科銷售額跨入千億元后，2012年綠地及保利也加入千億軍團陣營。在2013年，千億級別以上房企數(shù)量已由3家增加至7家，萬達、中海、碧桂園與恒大4家房企強勢進入，超大型企業(yè)競爭格局加劇。

盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖認為，經過近十年的高速發(fā)展，一些龍頭房企的規(guī)模已經很大，在這樣的基數(shù)下要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產市場顯然困難，未來“跨界”發(fā)展不可避免。房地產作為類金融行業(yè)，房地產企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對安全并合理的做法。

“從發(fā)達國家的發(fā)展經驗來看，房地產企業(yè)向金融業(yè)滲透主要有三種思路。第一種是通過入股銀行、保險等金融機構，這不僅可以讓企業(yè)獲得低成本的融資渠道，同時可以通過與金融機構深度合作挖掘潛在商機；第二種是向資產管理者轉型，通過資產與物業(yè)管理獲取服務收益；第三種是向財務投資者轉型，通過入股優(yōu)質地產公司或項目以獲得股權收益”，黃立沖表示。

龍頭房企萬科選擇了入股銀行的轉型模式。2013年10月30日，萬科公告，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行。萬科董事會秘書譚華杰表示，萬科入股徽商銀行不僅能幫助與公司合作的上游企業(yè)改善貸款環(huán)境，對公司間接起到協(xié)同作用，同時有利于發(fā)展社區(qū)金融。

“如果未來社區(qū)金融模式真的能打通，這意味著萬科將不僅能向其數(shù)量龐大的業(yè)主銷售銀行理財產品、基金、保險，甚至能與銀行合作探索推出一些個性化的消費類或房屋貸款，獲取利潤可觀的貸款收益”，黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，即便最終無法成功探索出社區(qū)金融的經營模式，至少能通過入股銀行獲得較低的融資成本，所以萬科的做法是比較安全的。

向資產管理者轉型，即學習所謂的“凱德模式”，企業(yè)主要是在商業(yè)地產項目的不同階段引入不同基金，輕資產運營，并在各個環(huán)節(jié)獲得收益。比如，在項目開發(fā)階段，企業(yè)引入短期私募基金共同開發(fā)，然后在開業(yè)培育階段，引入一只商業(yè)基金接盤，培育成熟后再轉讓給長期REITs（房地產投資信托基金）。在不同階段，凱德均參股，獲得股權收益，并自始至終都能獲得項目管理、資產管理和物業(yè)管理的收入。

黃立沖認為，雖然近年來越來越多的國內開發(fā)商提出向凱德模式學習，但實際上轉型資產管理者的難度最高，它不僅要求房地產企業(yè)需具備強大的開發(fā)管理能力，同時也要有金融投資能力，像凱德自身便擁有資金募集能力，與很多大型投資者有著長期合作。國內的投行業(yè)務僅十幾年的歷史，無論是人才還是經驗，與國外投行相差甚遠，這也給房地產企業(yè)轉型資產管理者帶來困難。

財務投資則是另一個轉型的方向。黃立沖表示，很多香港開發(fā)商都傾向于采用財務投資的形式獲取投資收益，而非介入到實體開發(fā)當中，像九龍倉入股綠城與龍湖，新世界與華人置業(yè)入股恒大地產，均獲得不錯的收益，對于一些獨立開發(fā)能力不強、但擁有強大融資渠道且擅長資本運作的房地產企業(yè)而言，未來向財務投資者轉型同樣可獲得理想的收益。

商業(yè)地產尚難資產證券化

盡管房地產與金融結合越來越緊密，但在睿信致成總經理薛迥文看來，現(xiàn)階段的房地產金融創(chuàng)新，大多停留在為房地產公司拓寬融資渠道上，無論是信托融資、房地產私募還是PE，其本質均是通過股債結合的方式，為開發(fā)商提供高息融資，且服務于“快入快出”的住宅市場。在金融化需求最大的商業(yè)地產領域，通過資產證券化實現(xiàn)退出卻仍然遙遙無期。

“一直備受業(yè)界期待的房地產投資信托基金（REITs）至今還未開閘，這導致投資人不得不將商業(yè)項目分拆出售套現(xiàn)，渴望持有商用物業(yè)的公司發(fā)展舉步艱難”，薛迥文認為。

據(jù)悉，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。作為房地產融資證券化的重要手段，REITs被不少業(yè)內人士看好。天津、上海等地從2009年開始著手準備相關試點，但到目前為止，對于REITs試點的相關情況，主管部門尚未有明確表態(tài)。

黃立沖認為，除了政策因素，目前商業(yè)地產要實現(xiàn)資產證券化，更大的障礙在于其租金回報率仍處于較低水平，國內很多商業(yè)物業(yè)的租金回報甚至跑不贏銀行貸款利率，由于這些物業(yè)投資主要依賴于銀行貸款，形成國內持有型商業(yè)地產投資往往是“負回報”，要實現(xiàn)金融創(chuàng)新基本不可能。

“國內商業(yè)地產資產證券化要實現(xiàn)，除非租金水平漲一倍，或者是物業(yè)價格跌一半，租金回報率才會對投資者產生吸引力”，黃立沖認為，近年來內地一些不動產物業(yè)為了借道香港上市，開發(fā)商為求套現(xiàn)不惜自行補貼投資人，這些房地產信托基金往往答應在一段時期內給予投資者相對較高的回報水平，但由于物業(yè)回報率一直無法提升，這些房地產信托基金即便能上市，后期走勢也不容樂觀。

此前，海印股份曾經嘗試國內首宗商業(yè)地產資產證券化。但截至目前，這一計劃仍未獲批。觀點地產網(wǎng)報道稱，就在2013年12月26日，海印股份證券部人士透露，根據(jù)相關部門的意見，海印股份資產證券化目前需要補交一些材料，獲批時間尚無法估計。