每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    “最近一周，部分開發(fā)商基本上將這個問題想清楚了，達成了共識。”昨日（10月25日），易居中國大上海區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理孫華良如是說，其所指的這個問題，就是“降價”。

    他向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，他所接觸的一些擁有高毛利樓盤的開發(fā)商基本上就降價一事達成共識：由于高毛利樓盤的土地增值稅所占比例更高，在大幅降價的過程中，開發(fā)商實際讓出的凈利并不高，這將成為很多開發(fā)商的降價說辭。

    上海中原地產(chǎn)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍亦表示，那些高毛利的高端樓盤在政府放松價格管制的情況下，有可能會借目前的價格亂象偷偷降價。而在降價過程中，上述價格亂象可能會使購房者的利益受到損害。

    對此，上海同策咨詢機構研究總監(jiān)張宏偉呼吁，在降價的過程中，政府也應該對價格進行嚴密管控。

高毛利樓盤降價潮或將來臨

    此前已有房地產(chǎn)代理行業(yè)人士在微博上留言勸開發(fā)商降價，因為對于高毛利的樓盤來說，每降一萬元，開發(fā)商讓出的實際凈利可能只有4000元/平方米，余下部分則是減少繳納土地增值稅的稅額。

    中海地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士在和《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時也表示，高毛利樓盤要清算的土地增值稅稅額相當驚人。在這樣的大背景下，開發(fā)商不愿多繳土地增值稅因而有意降價。

    記者就中海御景熙岸降價前的22000元/平方米均價和降價后的16000元/平方米均價比較后發(fā)現(xiàn)，前一個價格是上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會公布的每平方米投資額的3倍，而后一個僅僅只有2倍。因為毛利的區(qū)別，中海御景熙岸在降價后需要清算的土地增值稅稅率，要比降價前低10%。

    這樣的情況也發(fā)生在其他樓盤中。孫華良告訴記者，在過去的一周內(nèi)，很多和他有接觸的高端開發(fā)商已達成共識，因為可以減少繳納的土地增值稅而降價，已成為很多開發(fā)商的說辭。

    此前，中房信分析師薛建雄曾告訴記者，上海多數(shù)在2009年前已經(jīng)拿地的樓盤，目前的售價都已較2009年時翻了一倍多，而上述樓盤所需要繳納的土地增值稅也要遠遠多于2009年后才拿地的項目。

    按照這一說法，上海目前仍然有大批高毛利樓盤存在。這些樓盤如果都以減少支出土地增值稅為由大幅降價，那么上海的降價風潮將會形成一定的規(guī)模。按照上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的說法，由于成交量創(chuàng)下2008年以來的新低，開發(fā)商降價的意愿已經(jīng)非常強烈，上海高毛利樓盤很有可能成為降價風潮的  “領軍人物”。

價格亂象或助開發(fā)商悄悄降價

    不過，高端樓盤的降價潮可能并不明顯。因為開發(fā)商可以憑借售樓處、網(wǎng)上房地產(chǎn)以及開發(fā)商自己掌握的實際成交價格，布置一個價格“迷局”，讓身入“迷局”的購房者分不清房子是降了，還是沒有降。

    據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，上海地產(chǎn)集團旗下中星地產(chǎn)，或許就是其中一個有代表性的例子。

    上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會發(fā)布的上海市項目建設信息顯示，總共49138平方米的上述樓盤，總投資49891萬元，折合每平方米的投資是10153.24元。中房信統(tǒng)計該樓盤的成交價格顯示，其最低的月成交價為53256元/平方米，由此計算，每平方米售價是投資額的約500%。該樓盤的代理公司昨日向  《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，開發(fā)商不會降價。

    中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該樓盤的實際成交價格，自2011年6月以來一路下調(diào)，由原來的60000元/平方米下調(diào)至目前的53256元/平方米。上述項目的網(wǎng)上參考價絕大部分都在8萬元/平方米以上，但售樓處的報價，卻是折合每平方米6萬元以上，網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交價則為56000元/平方米。三種價格的差距非常明顯。

    該樓盤的代理公司對記者表示，造成上述價格怪相的根本原因，是開發(fā)商想為后續(xù)的漲價預留空間。因為按照上海此前的政策規(guī)定，開發(fā)商漲價需要經(jīng)過房管部門審核。在這樣的情況下，開發(fā)商實際均價在64000元/平方米左右，比網(wǎng)上參考價便宜20%左右。而目前成交價格要低于64000元/平方米，是因為絕大多數(shù)成交的房源都是位置差的低單價房源。

    但《每日經(jīng)濟新聞》記者將網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價格下浮20%后，同中房信提供的成交價格對比后發(fā)現(xiàn)，該樓盤8、9月的實際成交價格低于56000元/平方米。而根據(jù)上述代理商的觀點，上海樓市存在價格亂象的樓盤事實上非常普遍。此前大幅降價的中海御景熙岸也因為有著三種以上售價而被質(zhì)疑。

    張宏偉說，此前上海一直對于樓盤的價格上調(diào)有著嚴格限定，但對跌價的管理沒那么嚴，使得開發(fā)商在降價潮中能順利鉆空子，形成價格亂局。他認為，政府對開發(fā)商的降價也應該嚴格監(jiān)管，以免出現(xiàn)混亂的價格秩序，損害到消費者的利益。

    昨日，有媒體報道，上海市房管部門要求樓盤降價20%以上的要重新進行審核。但上述消息沒有得到上海市房管局相關負責人的證實。

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