每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        作為北京CBD核心區(qū)區(qū)位最好的一批土地，中服地塊入市以來，圍繞它的爭(zhēng)議一直不斷。糾纏了一年之后，改頭換面的“中服地塊”終于被各路大佬瓜分完畢。

        12月22日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布了CBD核心區(qū)4宗地塊的成交結(jié)果，由原中服地塊分拆成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊分別被中金公司聯(lián)合體、民生銀行、安邦財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合體獲得，4塊地的成交總價(jià)款為118億元。加上昨日由中信集團(tuán)以63億元奪得的Z14地塊，以及由正大置地以41.14億元獲得的Z15地塊，上述6宗CBD地塊共競(jìng)得222.57億元。

        其中，中服地塊的最終成交結(jié)果與此前外界的預(yù)期完全吻合，有分析稱，在價(jià)格因素弱化的情況下，資本背后的實(shí)力才是最終的籌碼。

3塊地非“價(jià)高者得”

        被一分為四后的中服地塊總規(guī)劃建筑面積為58萬平方米，按照成交價(jià)格計(jì)算，4塊地的樓面價(jià)均超過20000元/平方米。其中Z3地塊得主為中國(guó)國(guó)際金融有限公司、萬通地產(chǎn)、亞視等5家企業(yè)組成的聯(lián)合體，成交價(jià)款為25.19億元；Z4地塊被民生銀行獨(dú)得，成交價(jià)29.96億；Z5地塊由安邦保險(xiǎn)、和諧健康財(cái)險(xiǎn)和標(biāo)準(zhǔn)投資聯(lián)合競(jìng)得，成交價(jià)25.2億元；Z6地塊則被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、香港上海匯豐銀行和崇高發(fā)展聯(lián)合體拿下，總價(jià)為38.07億。

        值得注意的是，除Z5地塊之外，其余3塊地均不是價(jià)高者得，Z6地塊甚至以當(dāng)日的最低報(bào)價(jià)成交。事實(shí)上，按照招標(biāo)文件的要求，價(jià)格投報(bào)在總分值中僅占40分，企業(yè)的財(cái)務(wù)及資信、開發(fā)及經(jīng)營(yíng)理念、資質(zhì)及業(yè)績(jī)分別占10分、15分、15分。而第一階段投標(biāo)（規(guī)劃方案投標(biāo)）所占分值為20分。

        據(jù)了解，在第一階段投標(biāo)中，萬通和遠(yuǎn)洋分別獲得Z3和Z6地塊設(shè)計(jì)方案的滿分。在此輪投標(biāo)中，盡管報(bào)價(jià)并非最高，其所在的聯(lián)合體最終還是拿下這兩塊地。

        價(jià)格因素的弱化，還因?yàn)楸本〤BD設(shè)定了鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)類型：鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外金融企業(yè)和地區(qū)總部，及具有較強(qiáng)行業(yè)影響力和產(chǎn)業(yè)輻射力的企業(yè)；鼓勵(lì)具有雄厚資金規(guī)模的企業(yè)；鼓勵(lì)具有較強(qiáng)區(qū)域稅收貢獻(xiàn)能力的企業(yè)。

        受此影響，金融資本的優(yōu)勢(shì)顯而易見。最終奪魁的12家企業(yè)多是保險(xiǎn)公司和金融機(jī)構(gòu)，僅有兩家傳統(tǒng)房企。事實(shí)上，在CBD核心區(qū)地塊的第二輪競(jìng)標(biāo)中，傳統(tǒng)房企占比不足1/3，首輪的華潤(rùn)、首創(chuàng)、首開、恒大、九龍倉(cāng)等房企均未現(xiàn)身，曾在首輪耗資300萬元制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的SOHO中國(guó)也最終缺席此輪投標(biāo)。

吻合“內(nèi)定”傳言

        在12月7日的第二輪投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，一份“內(nèi)定名單”在不少記者和競(jìng)標(biāo)者中流傳，名單上列出了上述6宗地塊的“內(nèi)定”買家，與昨日公布的最終得主完全吻合。

        對(duì)于上述“內(nèi)定”傳言，無論是相關(guān)企業(yè)還是政府部門，都未正式做出表態(tài)。

        事實(shí)上，自Z3－Z6地塊的前身“中服地塊”入市起，各種爭(zhēng)論就從未平息。今年1月，中服地塊僵持多時(shí)后入市，按照規(guī)定，其競(jìng)買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)合體。其中，金融機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對(duì)控股；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本不少于30億元。這也是北京首次在土地出讓中設(shè)置產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)性條款。

        這一條款很快就受到強(qiáng)烈質(zhì)疑，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹干脆稱之為“內(nèi)定”，并表示“符合中服地塊競(jìng)標(biāo)條件的，全世界只有一家公司。”

        這家公司便是中服地塊的一級(jí)開發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。去年年底，中國(guó)人壽以58.19億元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東。但在此后的競(jìng)標(biāo)中，中國(guó)人壽并未現(xiàn)身。

        隨后，中服地塊入市時(shí)間被迫推遲至今年7月，并且被分拆成4宗地塊，與CBD核心區(qū)的其余8宗地塊  “打包”入市。分拆后的中服地塊，規(guī)劃建筑面積從32.7萬平方米擴(kuò)大到58萬平方米，出讓方式也由拍賣變成招標(biāo)。

        昨日的成交結(jié)果顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最終仍如愿拿下Z6地塊，金融資本和國(guó)有資本依舊強(qiáng)勢(shì)，民企開發(fā)商中，僅有萬通地產(chǎn)“分得CBD一杯羹”。

        不過，在上述6宗地塊被分食之后，北京土地市場(chǎng)仍有重磅交易。據(jù)了解，在完成一級(jí)開發(fā)后，CBD核心區(qū)的另外6宗地塊也將于明年入市。CBD區(qū)域的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，還將繼續(xù)。



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