每經(jīng)評論員  葉檀

        央行釋放流動性，與房地產(chǎn)市場收緊土地增值稅，說明決策層可以容忍股市泡沫，但不能容忍房地產(chǎn)泡沫。

        由于目前銀行體系資金緊張，回購利率飆升，本周資金凈投放量或?qū)⑦_到1450億元。如果再加上國庫現(xiàn)金管理所投放的資金量，總額將達到1850億元，創(chuàng)下4月以來的天量。至此，5月實現(xiàn)凈投放基本已成現(xiàn)實。這與此前緊縮政策大相徑庭。此前13周，除一周凈投放外，其余12周保持資金凈回籠。13周內(nèi)央行累計凈回籠資金1.02萬億元，并且上調(diào)存款準備金率回籠資金近3000億元。

        就在各方對于房地產(chǎn)調(diào)控迷惑之際，又一項新政出臺。5月26日，國家稅務總局日發(fā)布  《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。這是對新“國十條”和各地細則加大土地增值稅清算力度的細化。爭議頗大的房產(chǎn)稅未出，土地增值稅收緊，房地產(chǎn)調(diào)控政策在往貨幣緊縮之路上飛奔。

        不能不容忍股市泡沫，高科技企業(yè)需要，銀行需要，如果股市緊縮，中國實體經(jīng)濟將隨之下行。但另一方面，為了中國經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整，又不能放松房地產(chǎn)調(diào)控。從目前形勢來看，刺破房地產(chǎn)泡沫的方針不會變，變的是調(diào)控方式?！皣畻l”的核心條款是提高房地產(chǎn)融資成本、降低房地產(chǎn)金融杠桿。而此次細化土地增值稅，相當于變相向房地產(chǎn)企業(yè)加息。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難，目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流將遭遇極大考驗，今年會有一波房地產(chǎn)企業(yè)洗牌潮。

        政策能夠一箭雙雕地做空樓市做多股市嗎？有一定難度。在激勵機制不改變的情況下，資產(chǎn)泡沫不可能只流向特定市場，而不流向另一個市場。

        土地增值稅是利器。土地增值稅并非新政，2005年強調(diào)征收土地增值稅，引起房產(chǎn)股暴跌。按照國家稅務總局新近發(fā)布的《通知》，如果嚴格執(zhí)行土地增值稅清算政策，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能會使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。問題在于，土地增值稅的征收從來都是松緊帶，預征不易。

        市場反應正是如此，對房地產(chǎn)新政明顯審美疲勞。由于貨幣流動性增加，股指再次顯示出企穩(wěn)跡象。5月27日收盤，滬指報2655.92點，上漲30.13點，漲幅1.15%，成交985億元；深成指報10543.33點，上漲181.64點，漲幅1.75%，成交784.16億元。除了稀有金屬、中字頭大盤股、金融保險等板塊之外，幾只地產(chǎn)股同樣有資金凈流入的跡象。央行放松流動性幫助了地產(chǎn)股，并非無心插柳柳成蔭，而是必然趨勢。

        只有一種情況能夠做到只打房地產(chǎn)不打證券：單獨提高房地產(chǎn)的交易成本，市盈率控制在一個特殊的水準之下，做實上市公司的業(yè)績，嚴格要求執(zhí)行分紅政策。這就意味著，中字號上市公司的投資價值較高，而房地產(chǎn)市場泡沫較大。問題是，目前房地產(chǎn)與金融、建筑等板塊市盈率如難兄難弟，上市公司的誠信與吝嗇并不比房地產(chǎn)企業(yè)更好，憑什么資金只進入證券市場而不進入樓市？唯一的可能性就是政策單獨對房地產(chǎn)施壓，降低房地產(chǎn)上市公司的盈利，從而變相提高市盈率。

        房地產(chǎn)市場將發(fā)生極大變革，這一變革并不意味著房地產(chǎn)泡沫的消失，而意味著開發(fā)商的更新?lián)Q代。

        政策對房地產(chǎn)市場資金的收縮前所未有。從土地款到銷售回款都有嚴格限制：今年3月，國土資源部下發(fā)《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，嚴格規(guī)范土地出讓底價，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，開發(fā)商必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年等。一旦從嚴征收土地增值稅，可以預料，一半以上開發(fā)商會在三季度出現(xiàn)資金緊張局面。

        結(jié)局是什么？房地產(chǎn)泡沫下降了嗎？不是。而是所有有能量的、能夠通過母公司拿到低息貸款、能夠搭上房地產(chǎn)信托快車的房產(chǎn)商有福了。他們會成為最大的贏家。



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